ग्रेटर नोएडा में नए स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण नियम समझाए गए!
ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण ने हाल ही में स्टाम्प ड्यूटी और संपत्ति पंजीकरण के संबंध में कुछ महत्वपूर्ण बदलाव किए हैं। मार्च 2025 में, उन्होंने 20 से 70 प्रतिशत तक अलग-अलग सर्कल रेट बढ़ाए। और अब, वे स्टाम्प ड्यूटी और पंजीकरण में बदलाव लेकर आए हैं, जो कई कानूनी विवादों के अधीन हैं।
आइए इन बदलावों और घर खरीदने वालों पर उनके प्रभाव को समझते हैं।
बुकिंग के समय स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान करें।
ग्रेटर नोएडा प्राधिकरण ने संपत्ति खरीदारों के लिए बुकिंग के समय स्टाम्प ड्यूटी का अग्रिम भुगतान करना अनिवार्य कर दिया है। पहले, स्टाम्प ड्यूटी संपत्ति के कब्जे के बाद देय थी।
इसका मतलब है कि आपको स्टाम्प ड्यूटी का भुगतान करने के बाद बिना कब्जे के भी अपनी संपत्ति का पंजीकरण करना होगा, जो कि खरीदार या बिल्डर द्वारा चूक या यूनिट को रद्द करने पर कानूनी विवादों के अधीन है।
नए नियम क्या कहते हैं?
नए नियमों के अनुसार, जैसे ही खरीदार कुल संपत्ति की कीमत का 10 प्रतिशत भुगतान करता है, बिल्डर को एक द्विपक्षीय समझौता, “बिक्री के लिए समझौता” निष्पादित करना होगा। यह परिवर्तन RERA अधिनियम की धारा 13 के अनुरूप है, जिसमें निम्नलिखित कहा गया है: (1) एक बिल्डर (जिसे “प्रमोटर” कहा जाता है) खरीदार से किसी फ्लैट, प्लॉट या इमारत की कुल कीमत का 10% से अधिक नहीं ले सकता है जब तक कि वे: • पहले खरीदार के साथ एक लिखित बिक्री समझौते पर हस्ताक्षर न करें, और • उस समझौते को पंजीकृत करें (कानून के अनुसार इसे आधिकारिक और कानूनी बनाएं)। इसलिए, एक बड़ा भुगतान मांगने से पहले, बिल्डर को कागजी कार्रवाई करनी चाहिए और इसे कानूनी बनाना चाहिए। (2) यह लिखित समझौता (ऊपर उल्लिखित) होना चाहिए: • कानून के अनुसार सही प्रारूप में होना चाहिए। • स्पष्ट रूप से बताएं कि बिल्डर क्या बनाएगा (फ्लैट, इमारतें, सड़कें, पार्क, आदि)। • बताएं कि खरीदार को कब और कैसे भुगतान करना है। • बताएं कि खरीदार को कब कब कब्ज़ा मिलेगा (जब वे उसमें जा सकेंगे)।
- बताएं कि अगर बिल्डर देरी करता है या अगर खरीदार भुगतान करने में देरी करता है तो उसे कितना ब्याज देना होगा।
- नियमों के अनुसार कोई अन्य महत्वपूर्ण विवरण शामिल करें।
प्राधिकरण के आदेश के अनुसार, परियोजना के हैंडओवर के बाद एक अलग ‘कब्ज़ा विलेख’ पर हस्ताक्षर किए जाएंगे।
नए बदलाव कानूनी विवादों के अधीन हैं
डेवलपर्स ने अस्पष्ट कानूनों के बारे में अपनी चिंता जताई है:
स्टाम्प ड्यूटी रिफंड: डेवलपर्स ने कहा कि औसतन 25 प्रतिशत बुकिंग रद्द हो जाती हैं। इस पर प्राधिकरण द्वारा कोई स्पष्टता नहीं दी गई है – अगर खरीदार पंजीकरण के बाद यूनिट रद्द कर देता है, तो स्टाम्प ड्यूटी कैसे वापस की जाएगी?
खरीदार भुगतान करना बंद कर देता है: अगर खरीदार संपत्ति के पंजीकरण के बाद भुगतान करना बंद कर देता है तो क्या होगा? चूंकि संपत्ति पहले से ही खरीदार के नाम पर है, इसलिए डेवलपर्स के लिए खरीदारों के साथ कानूनी लड़ाई में शामिल होना बेहद मुश्किल होगा। उन्होंने कहा कि भविष्य के परिणामों के बारे में सोचे बिना बदलाव किए गए हैं।
घर खरीदारों ने जताई चिंता
खरीदारों ने कब्जे में देरी और बिल्डर द्वारा डिफॉल्ट किए जाने को लेकर भी चिंता जताई है।
खरीदारों ने कहा, अगर संपत्ति के कब्जे में देरी हुई तो क्या होगा – हमारी मेहनत की कमाई का कौन जिम्मेदार होगा? चूंकि संपत्ति पहले से ही पंजीकृत है, इसलिए बिल्डर के पास लाभ होगा और वह लापरवाही से काम कर सकता है।
इसके अलावा, खरीदारों ने बिल्डर द्वारा डिफॉल्ट किए जाने को लेकर भी चिंता जताई है। खरीदारों ने अपनी चिंता व्यक्त करते हुए सवाल किया कि अगर बिल्डर डिफॉल्ट करते हैं और परियोजना ठप हो जाती है तो क्या होगा। उन्होंने अपनी चिंता जताई कि प्राधिकरण केवल अपने लाभ के बारे में सोच रहा है, घर खरीदारों के कल्याण के बारे में नहीं।
एनआरआई का निवेश कम हो जाएगा
डेवलपर्स ने यह भी चिंता जताई कि अगर मौके पर ही पंजीकरण और स्टांप ड्यूटी लागू हो जाती है, तो एनआरआई को संपत्ति पंजीकरण में भारी कठिनाई का सामना करना पड़ेगा। उन्होंने कहा कि उन्हें तुरंत यात्रा करनी होगी, जो कि ज्यादातर असंभव है। इस स्थिति के कारण एनआरआई ग्रेटर नोएडा रियल एस्टेट में निवेश को नजरअंदाज कर देंगे।
ग्रेटर नोएडा अथॉरिटी का दृष्टिकोण
ग्रेटर नोएडा अथॉरिटी ने घर खरीदने वालों की सुरक्षा और सरकार को स्टाम्प ड्यूटी पहले वसूलने में मदद करने के लिए पिछले साल 27 अक्टूबर को एक नया नियम बनाया था। आम तौर पर, अंतिम कब्जे से पहले कई बार फ्लैट बेचे या हस्तांतरित किए जाते हैं, लेकिन अक्सर उनका आधिकारिक रूप से पंजीकरण नहीं होता।
इस नियम के अनुसार अब पहली बिक्री के समय ही फ्लैट का पंजीकरण कराना अनिवार्य है, न कि परियोजना पूरी होने तक इंतजार करना। नोएडा और यमुना एक्सप्रेसवे क्षेत्र में पहले से ही इसी तरह के नियम मौजूद हैं। साथ ही, उत्तर प्रदेश सरकार ने कहा कि रेरा नियमों के अनुसार, डेवलपर्स पंजीकृत समझौते के बिना संपत्ति की कीमत का 10% से अधिक नहीं ले सकते।
